다가구주택에서 전세보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 보증금 회수 문제를, 임대인은 경우에 따라 사기죄 문제를 마주할 수 있습니다.
대전형사전문변호사가 관련 사건을 검토할 때도 단순히 보증금이 반환되지 않았다는 결과보다 선순위 임차인의 존재와 계약 당시 고지 내용, 임대인의 반환 능력 등을 함께 살펴보게 됩니다.
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다가구주택 전세사기, 선순위보증금이 중요한 이유
다가구주택은 여러 세대가 거주하더라도 건물 전체가 하나의 부동산으로 등기됩니다.
따라서 경매가 진행될 경우 다른 임차인의 보증금과 우선순위가 내 보증금 회수 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.
다가구주택에서는 선순위 임차보증금이 얼마인지 확인하는 것이 중요합니다. 건물의 가치에 비해 선순위 담보권과 임차보증금이 많다면 후순위 임차인은 경매에서도 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있기 때문입니다.
현재 주택임대차보호법은 임대차계약 체결 시 임대인이 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등에 관한 정보를 임차인에게 제시하도록 규정하고 있습니다.
보증금을 못 돌려주면 전세사기일까?
보증금 미반환만으로 사기죄가 바로 성립하는 것은 아닙니다.
핵심 쟁점 | 확인 내용 |
|---|---|
선순위보증금 | 실제 금액을 사실대로 알렸는지 |
임대인의 자력 | 계약 당시 반환 능력이 있었는지 |
계약 당시 설명 | 중요한 권리관계를 숨기거나 속였는지 |
보증금 사용 | 다른 임차인의 보증금 반환 등에 사용했는지 |
사기죄에서는 계약 당시 임차인을 속여 보증금을 지급받았는지가 중요합니다.
따라서 계약 이후 경제적 사정이 악화되어 보증금을 반환하지 못한 경우와 처음부터 중요한 사실을 속이고 보증금을 받은 경우는 구분해서 판단해야 합니다.
💡 전세보증금을 돌려받지 못했다면
임차인은 먼저 대항력과 확정일자 등 자신의 권리관계를 확인해야 합니다.
임대차가 종료됐는데 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
필요한 요건을 갖춘 경우 보증금반환청구도 진행할 수 있습니다.
공인중개사가 다가구주택의 선순위 임대차관계 등에 관한 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않았다면 공인중개사를 상대로 한 손해배상책임도 문제될 수 있습니다.
형사고소와 보증금 회수를 위한 민사절차는 목적이 다르므로, 전세사기 피해가 의심된다고 해서 형사고소만으로 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.
전세사기로 고소당한 임대인이라면
다가구주택의 여러 임차인에게 보증금을 반환하지 못했다는 사실만으로 임대인에게 사기죄가 자동으로 성립하지는 않습니다.
핵심은 각 임대차계약 당시 임차인을 속였는지입니다.
따라서 계약 당시의 재산과 채무 상태, 선순위보증금 고지 내용, 보증금 반환 능력과 공인중개사 또는 관리업체에 맡긴 업무 등을 확인해야 합니다.
특히 여러 임차인이 고소한 사건이라면 각각의 계약 시점과 당시의 재산 상태가 다를 수 있으므로 계약별 사실관계를 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
다가구 전세사기, 핵심은 계약 당시 상황입니다
다가구주택 전세사기는 보증금을 돌려주지 못했다는 결과만으로 판단할 수 없습니다.
피해 임차인이라면 선순위보증금과 대항력·확정일자, 임차권등기명령, 보증금반환청구 가능성을 확인해야 합니다.
반대로 전세사기로 고소당한 임대인이라면 계약 당시 기망행위가 있었는지와 보증금 반환 능력을 중심으로 사실관계를 검토해야 합니다.
대전형사전문변호사의 조력이 필요한 상황이라면 형사책임 여부와 보증금 회수 문제를 구분하여 현재 필요한 절차부터 확인하시기 바랍니다.
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