대전변호사 | 무자본 갭투자 전세사기 구속 기소 시 사기죄 성립 요건과 형사 대응책

특히 신축 빌라나 오피스텔을 대상으로 전세보증금과 매매대금이 비슷하거나 오히려 보증금이 실질 매매대금을 웃도는 구조에서는 주의가 필요합니다.

임대차보증금이 매매대금으로 사용되고 일부 금액까지 리베이트로 분배된다면 임대인은 향후 보증금을 반환할 별도의 재원을 마련해야 합니다.

그런데 자기자본이나 안정적인 수익 없이 부동산 가격 상승 또는 새로운 임차인의 보증금에만 의존했다면 사기죄의 기망행위와 편취의 고의가 있었는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

보증금 반환 능력과 ‘돌려막기’가 중요한 이유

무자본 갭투자 사건에서는 임대차계약 체결 당시의 재정 상태와 향후 보증금 반환 계획을 구체적으로 살펴야 합니다.

특히 새로운 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 이른바 ‘돌려막기’ 방식은 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

임대인 변경을 알리지 않은 경우도 문제가 될까?

무자본 갭투자에서는 임차인에게 임대인 변경 사실을 제대로 알렸는지도 살펴볼 필요가 있습니다.

임차인은 주택이 양도되어 임대인의 지위가 승계되는 것을 원하지 않는 경우 주택 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기할 수 있습니다.

그런데 임차인이 이러한 판단을 할 수 있도록 필요한 사실을 알리지 않았다면 사기죄에서 말하는 기망행위가 문제될 수 있습니다.

앞선 사건에서도 이미 임대차계약이 체결된 부동산을 보증금과 매매대금이 동일한 조건으로 매수하면서 임차인에게 임대인 변경 사실을 알리지 않은 부분이 쟁점이 됐습니다. 법원은 이에 대한 고지의무를 인정하고 묵시적 기망에 의한 사기죄도 인정했습니다.

따라서 직접 거짓말을 하지 않았다는 사정만으로 사기죄가 성립하지 않는다고 단정하기는 어렵습니다.

계약 여부를 결정하는 데 중요한 사실을 알려야 할 의무가 있었음에도 이를 숨겼는지가 함께 검토될 수 있습니다.

무자본 갭투자 사기 사건의 대응 방향

무자본 갭투자 자체와 전세사기는 구분해서 접근해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못했다는 결과만으로 사기죄가 자동으로 성립하는 것도 아니고, 반대로 정상적인 부동산 투자였다고 주장하는 것만으로 형사책임에서 벗어나는 것도 아닙니다.

결국 확인해야 할 것은 임대차계약 당시의 상황입니다.

보증금 반환을 위한 현실적인 자금이 있었는지, 부동산 가격이 하락했을 때를 대비한 계획이 있었는지, 임차인에게 계약 판단에 필요한 사실을 알렸는지 등을 구체적인 자료를 통해 확인해야 합니다.

고소를 준비하는 임차인이라면 상대방의 자금 구조와 계약 당시 고지받은 내용을 살펴야 하고, 사기 혐의를 받고 있다면 당시 실제 보증금 반환 계획과 자금 상황을 토대로 기망행위와 편취의 고의가 있었는지를 검토해야 합니다.

무자본 갭투자 사기 사건은 ‘보증금을 반환하지 못했다’는 결과보다 계약 당시 어떤 상황에서 어떤 정보를 토대로 임대차계약이 체결됐는지를 확인하는 것이 중요합니다.

대전변호사와 상담할 때도 계약서와 등기사항뿐 아니라 자금 흐름과 임대인 변경 과정까지 함께 살펴 대응 방향을 정할 필요가 있습니다.